引っ越したことがある人であれば誰もが経験したことがあるであろう二重家賃。
これはなぜ発生するのでしょうか。
原因はアパートやマンションなど、賃貸物件の契約内容にあります。
引っ越しをする時、いま住んでいるアパートやマンションの大家に引っ越しをする旨を伝えるわけですが、それを伝えたからといって「次の支払いからしなくてもいい」ということにはなりません。
この辺はビジネスなので当然のことです。
契約解除の条件は住んでいるアパートやマンションによって異なりますが、下記のようなものが多いです。
- 退去予告は●ヶ月前までに行う
- 退去を申し出た翌月の末分までは家賃を支払うこと
つまり、退去予告が遅れると、引っ越しが完了しても以前住んでいたところの家賃を支払う必要があるということです。これが二重家賃の実態です。
既に住んでいないのだから支払う必要はないだろう、と思うかもしれませんが、契約の問題なので「もう自分は引っ越したから」は通用しません。
二重家賃を発生させないようにするには？
二重家賃を発生させないためには、物件選びが大切です。
それぞれの物件の特徴と二重家賃を発生させないコツを紹介します。
完成前の新築物件を狙う
未完成の新築物件の場合、申込日から入居予定までの期間が1～2ヶ月以上ある物件であれば、新居の入居日に合わせて旧居の退去予告をすればいいので、二重家賃を1日も払わないことも可能です。
通常、新居の家賃は契約した日から日割りで発生するものですが、未完成の新築物件の場合は、そもそも入居自体ができないので、日割りで家賃が発生することはありません。
入居できるまでに日数が掛かる中古物件
新居に限らず、中古物件でも入居までに時間が掛かるものもあります。
前の入居者がいたり、リフォームに時間が掛かるといったケースです。
そういった場合は、入居可能日までに余裕ができるので、二重家賃にならない可能性があるか、二重家賃を支払う期間を短くすることができます。
ただし、この場合、前の入居者がいるため内見（下見）をすることができません。
そのため、図面だけでは不安なので、実際に物件を目で確かめてから契約したいという方には向かないやり方といえます。
もちろん、前の入居者が退去した後に実際の部屋を見てから契約することも可能ですが、それよりも前に部屋を借りたい人が出てきたら、その人が優先になります。
また、前の入居者の退去を待つということは、その分二重家賃を支払う可能性が高くなるということでもあるので、事前に部屋を見てから決めたい場合は、二重家賃になることは予め頭に入れておきましょう。
二重家賃を気にするなら、新築物件が狙い目！
中古物件は前の人が住んでいるかどうかなどで状況が変わるので、検討しよう！
最も二重家賃が掛かるのは？
極力、二重家賃を避けたいのであれば、未完成の新築物件か入居までに時間が掛かる中古物件を探すのがいいのは、先ほど紹介した通り。
一方で、二重家賃が一番発生するのが誰も入っていない空室を借りる場合です。
空室を契約する場合、入居審査をしてOKになった時点ですぐに契約が必要になるのが基本です。
そのため、物件を決めてから退去予告を行う場合、既定の家賃を旧居に支払う必要が出てきます。
退去予告が1ヵ月前の場合、2～3週間程度、2ヵ月前の場合、6～7週間程度の二重家賃を支払う覚悟が必要になります。
もし、絶対に二重家賃を支払いたくない！という場合は、事前に退去予告を行い、それまでに引っ越し先を見つけるといったやり方になってきますが、最悪、新居が見つからなかった場合、路頭に迷うことになりかねません。
引っ越し先を探す前に、いま住んでいるところの契約内容もしっかりと確認しよう！
ダメ元で賃料発生日の交渉をしてみる
どうしても二重家賃がイヤだということであれば、契約時に賃料発生日を引っ越し日からにしてもらえないかを相談してみましょう。
通常、賃料は契約日から発生するものなので難しいとは思いますが、ダメでもともとです。
その際は、二重家賃をできるだけかからないようにしたいことを正直に伝え、大家さんと相談してもらえないかを伝えてみましょう。
ただし、入居までにあまりにも期間が空いている場合や、繁忙期には対応してもらえる確率はかなり低いので、時期を考えて交渉するようにしましょう。
二重家賃回避の裏ワザ!?
どうしても二重家賃を避けたいのであれば、フリーレント物件というものもあります。
フリーレント物件とは？
通常、賃貸物件を契約したら1ヵ月目から賃料が発生するものですが、フリーレント物件は、入居後の家賃が1ヵ月から3ヵ月程度無料という契約形態になります。
長いものだと6ヵ月間も無料という物件もあるようです。
事務所や店舗といった法人・事業向けの賃貸物件では比較的前からありましたが、居住用物件としては2000年頃から見え始め、最近ではかなりの数になってきました。
賃料を無料にすると貸す側が損をするように見えますが、当然、意図があります。
まず、貸す側としては少しでも早く空室を埋めたいという考えがあります。
フリーレントにすることで、その問題を比較的簡単にクリアすることができます。
家賃を下げれば入居してもらえる確率も上がりますが、既に入居している人の家賃も下げる必要性が出てくるため、貸す側としては家賃を下げるのはデメリットの方が大きいと言えます。
フリーレントであれば、全体の家賃を下げることなく入居者を集められるだけではなく、表面上の賃料に不公平感が出ないので、値下げの交渉をされる心配をする必要がなくなります。
当然、入居する側にもメリットがあります。
実際に例を挙げてシミュレーションしてみましょう。
条件
1ヵ月の家賃：10万5千円
無料期間：1ヵ月
入居期間：1年間（計12ヵ月）
本来掛かる家賃
10万5千円×12ヵ月＝126万円
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1ヵ月無料の場合
10万5千円×11ヵ月＝115万5千円
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改めて言わなくても当然の話ですが、1ヵ月無料になることで、1ヵ月の家賃が実質9万6,250円になるということになります。
フリーレント物件の注意点
ここまでフリーレント物件のメリットを挙げてみましたが、もちろん、デメリットもあります。
1.違約金に注意！
一番は契約で定められた所定の期間内に退去する場合、違約金が発生するということです。
貸す側としては無料期間で引っ越しされてしまっては元も子もないので、こういった縛りを設けているわけです。
例えば半年と定められている場合、その期間内に引っ越しをしたら違約金を払わなければならない、ということです。
そのため、転勤などで頻繁に引っ越す場合、フリーレント物件はあまり向いていないといえます。
賃料が無料になる期間があるからといって、安易にフリーレント物件を選ばないようにすることが大切です。
通常、違約金は無料期間×家賃というところが多いようなので、無料期間が長い物件ほど違約金が大きくなるということになります。
2.家賃の錯覚
無料期間があると得をしたような気になりがちですが、実はそうではない場合もあります。
先ほども例に挙げましたが、10万5千円の家賃のところに1ヵ月無料で入り、1年間住む場合、月の家賃は実質9万6,250円になると書きましたが、裏を返すと、9万6,250円の家賃の物件に1年間住むのと同じということです。
●ヵ月無料と言われると得したように感じるものですが、もしかしたら、同じ家賃でもっといい物件が見つかるかもしれないことを頭に入れて契約するかどうかを決めるようにしましょう。
フリーレント物件がいいかどうかは住む期間によって異なるので、契約前にしっかりと計算することをおすすめします。