「あそこの奥さん,
毎年のように海外旅行に行って羨ましいわね･･･」
「私たちと同じ年金暮らしなのに、なんでそんなに裕福なのかしら？」
世の中にはお金持ちには見えないけど、何となく観察すると裕福な生活をしている人が少なからず存在しています。
勤めている会社も普通の会社。
きっと給料も一般的な中流世帯と同じでしょう。
また年金暮らしの高齢者もいます。
だけどなんだか贅沢をしているように見える…。
A子さんもB子さんも納得することができません。
そして言うのです。
「きっと悪いことでお金儲けしているのよ…絶対…」
でも実はそうではありません。
この裕福に見える人達には副収入がありました。
いわゆる「不労所得」です。
この夫婦の場合、アパートを2棟保有しており、毎月の家賃収入で海外旅行などの費用を補っていました。
アパート経営を代表とする不動産投資は、このように成功すると生活を豊かにする効果が見込まれる投資法。
節約主婦でもぜひ知ってもらいたい不動産投資の魅力を紹介します。
世の中には不労所得が一杯隠れているぞ
皆さんは「不労所得」と呼ばれる収入をご存じでしょうか？
不労とは「働かない」と言う意味で、簡単に説明すると「働かないで得られる所得（収入）」のことです。
働かないでお金が貰えるなんて不思議な感じがしますが、世の中には不労所得が一杯あり、日本の大部分の人が不労所得を得ています。
【代表的な不労所得】
■ 銀行の預金金利
■ 株式の配当
■ 株式の譲渡益
■ 投資信託の配当金
■ その他
どうですか？
特に銀行に預けている預金には金利が付きますが、これは税法的には「利子所得」に分類される、立派な不労所得になります。
銀行の利子にも約20％の課税がかかるのも、収入と見なされているからです。
また近年活発な株式取引も同様に「配当所得」「譲渡所得」の対象になる不労所得です。
我々は知らない間に不労所得を得ています。
しかしその金額は人によって様々で、年間数百円の人もいれば、数千万円の人もいます。
しかし、不労所得の問題は毎年の収入が不安定なこと。
特に金融商品では暴騰や暴落は日常的なできごとです。
大きな収益をもたらす半面、人生を破滅させるくらいの暴落もあり得ます。
そこで比較的安定した不労所得を得られると注目されているのが不動産投資です。
不動産投資は不労所得界の第一人者だ
不動産投資とは「不動産を購入して人に貸し付け、家賃収入を得る」「不動産を安く購入して高く売却する」などの投資法があります。
前者を「インカムゲイン」、後者を「キャピタルゲイン」と呼びますが、一般的に素人が不労所得を狙う投資法はインカムゲイン投資です。
不労所得を得る手段を手に入れると、働かなくても毎月一定の収入が入ります。
それが給与や年金にプラスされるので、他の人よりも豊かな生活を送ることが可能になるのですね。
特に不動産投資は安定した不労所得を得られることで注目されている投資法です。
不動産投資がなぜ不労所得の中で、最も安定していると考えられているのかを簡単に説明しましょう。
アパート経営は経済の影響を受けずに安定した収入が得られる
不動産投資でまず考えるのが「アパート経営」や「区分マンション経営」。
このような大家業では、賃貸契約を行うことである意味収入が約束されることになります。
例えばキャベツであれば、夏は安く冬は高いですよね。
しかし家賃は夏でも冬でも同額であり、また日本の経済がどうなろうと契約期間中は家賃に変更はありません。
そうなると例え病気で仕事に行けなくても、毎月の収入が確保されていることから、生活が破綻するようなことが起きないのです。
また年金暮らしの老夫婦にとっては、少ない年金に家賃を加えることで、海外旅行などの贅沢をすることもできることから、老後の生活を豊かにする効果も期待できます。
ただしこのような夢のアパート経営を実現させるためには、アパートの立地条件や人口密度、投資金額などを適正に考慮しなくてはならず、失敗すると空室ばかりで反対に生活を圧迫する原因にもなります。
アパート経営で不労所得を得るには、十分な調査と準備が必要です。
特に立地には十分気を配るようにしましょう。
夢のようなリタイヤ生活を実現できるかも？
不動産投資は資産家が行う投資だと考えている人が少なくありませんが、実際に始めているのは普通のサラリーマンなどの若い世代です。
このような人達は多額の資金を持ち合わせておらず、大抵は銀行からの融資を利用するしかありません。
銀行では「不動産投資専用ローン」が販売されており、頭金も少額でアパートを購入することが可能です。
最近は国の方針もあり貸付が若干厳しくなっていますが、立地などの条件が良いと問題なく融資の対象となるでしょう。
不動産投資による不労所得のメリットは、不動産投資ローンによるレバレッジ効果。
レバレッジとは「テコ」の意味で、自己資金ではない借入金で資産を増やす行為のことです。
ちょっと例を上げてみましょう。
【アパートを自己資金で1棟購入した場合】
A男さんは不労所得を得るために、苦しい思いをして貯金に励み、やっと3,000万円の中古アパートをキャッシュで購入しました。
部屋数は4部屋の1ルームで家賃は一部屋4万5千円です。
立地が良いことから満室で、家賃は月に18万円入ります。
年間では216万円で表面利回りは7.2％とまずまずですが、4部屋中1部屋でも空室になると、収入の1/4が無くなるので気が気でありません。
いつも空室を恐れているA男さんでした。
【アパートを自己資金とローンで増やした場合】
B男さんも不労所得を得るためにアパート経営を考えましたが、自己資金だけでなく、ローンを利用することにしました。
B男さんは自己資金500万円と不動産投資ローン2,500万円で一棟目のアパートを購入。
幸い満室で運営も安定した半年後にさらに、銀行からの融資で2頭目を購入したのです。
そしてさらに翌年には3棟目を購入し、アパート経営を始めて5年後には5棟のアパートを持つ大家さんになっていました。
部屋数は30部屋を超えて、家賃は月に200万円程度、年間で2,400万円の収入を得ることになり、銀行の返済と経費である1,400万を差し引いて、実質の収入は1,000万円にもなったのです。
B男さんは働いていた会社を辞めて、リタイヤ生活を始めて楽しい人生を送っています。
どうですか？A男さんは自己資金でアパートを建てましたが、1棟のみで家賃が限定されてしまいます。
また部屋数が少ないことから空室リスクにも気を配らなくてはいけません。
反対にB男さんは融資で部屋数を増やすことで、収入を増やすと共に空室による影響を少なくする工夫をしています。
このように不動産投資は銀行の融資を活用することで、自己資金が少なくても大きな資産を得ることが可能で、B男さんのような「夢のリタイヤ生活」を満喫している人も少なくありません。
働かないで年収1,000万円なんて…本当に羨ましいかぎりですよね。
老後の年金や保険の代わりに活用できる
B男さんのようにリタイヤ生活は無理としても、安定した不動産収入があれば、老後の生活を豊かにする効果があります。
現在の国民年金は満額支払っていても、1人月々6万円程度で、将来的にはこれも維持できるか疑問です。
また支給も現在の65歳から70歳へ変更させる案も出ており、益々自分で自衛手段を考えなくてはいけない時代と言えるでしょう。
そこで自衛手段として有効なのが不労所得である不動産投資。
高齢者は働くのは厳しいのだから、収入を得るには年金か不労所得しかありませんよね。
年金の少ない部分を不動産投資の収入で補うのが理想的な形です。
大きな収入を狙うのではなく、安定した収入を確保することを考えましょう。
また不動産投資用のローンでは、団体信用生命保険への加入が義務付けられているので、加入者（ローン契約者）が亡くなった場合には、ローン残金は保険会社が肩代わりするので、配偶者などの生活を守ることにも役立ちます。
不動産投資は老後の死亡保険の代わりにもなるのです。
ここで上手に老後の不労所得を得たC男さんの話を紹介しましょう。
【若いうちに老後の不労所得を手にした方法】
C男さんは自営業なので年金は国民年金。
夫婦で満額払っても合計で月々12万程度しか貰えません。
そこでC男さんは老後のことを考えて50歳の時にアパートを不動産投資ローンで購入することにしました。
6部屋のアパートですが、新築で幸運にも空室も少なく順調に運営できたのです。
C男さんのやり方は、仕事ができる間は生活費は自分の稼ぎで賄う。
そしてアパートの収入は全てローンの返済あて、どんどんと前倒しで返済を進めることにしたのです。
そして65歳になった時には無事に返済も終了し、借金のない築15年のアパートを手に入れることができました。
返済が終わったアパートの家賃は、経費を除いて全てC男さん夫婦の収入。
少ない年金と合わせても裕福な生活ができる額になりました。
またローンがないので多少の空室や家賃の値引きも怖くありません。
年金の積み立てとして不動産投資を行ったC男さん…さすがですね。
日本の経済の変化に対応するのが不動産投資
日本の経済は政府の政策により、緩やかなインフレを目指しています。
インフレ誘導とは物価を上げる経済政策で、日本では年に2％の物価上昇を目標として様々な対策を行っています。
毎年2％物価が上昇する世界では、100万円のものが翌年には102万円に値上りします。
そうなると100万円を普通預金に預けても金利が0.001％では、10円（2円は税金）しかならず100万8円にしかなりません。
つまり、2万円引く8円で19,992円を新に追加しなくては購入できません。
しかしアパート経営では基本的に2年毎に契約を交わすので、インフレが進行しても家賃を上げることが可能で、インフレに強い投資だと考えられています。
「実際に家賃を上げることができるの？」と思う人もいると思いますが、現実に今あるアパート類は、現在の経済状態に合った水準の家賃になっており、築40年だからと言って家賃が数百円の物件はありません。
歴史からみてもインフレに強い投資法が不動産投資なのですね。
売却で大きな収入を得られるチャンスもある
素人が行う不動産投資の目的はインカムゲイン（家賃収入）ですが、保有している物件が高値で売れることがあります。
例えば大規模開発エリアに隣接していたり、地価が急上昇したりすることで購入希望者が現れるのです。
このようなケースでは現在の家賃収入と将来得られる収入を加味して、売却価格が決められるので、思いがけない大きな利益を得られるかもしれません。
購入希望者はいつ現れるのか解りませんから、常にアパートの収益を上げて、満室経営を続けることが高く売却するコツです。
大きな物件から小さな物件まで規模を選ぶことができるぞ
不動産投資ではアパートやマンションを1棟所有する方法から、分譲マンションを1部屋購入する方法まで規模を自由に選択できます。
自己資金が少なくまずは勉強として不動産投資を行うなら、1ルームマンションの「区分マンション投資」がオススメ。
これは1ルームマンションを200万円～350万円程度で購入して、独身者に貸し出す投資です。
家賃は2万円～4万円程度で7％～10％の表面利回りを目指します。
初期投資が比較的少ないので、大きな負担にはならないのですが、空室になると無収入になり、管理費などを自腹で支払う必要がありますので、そこは注意ポイントですね。
投資家の中には区分マンションを20部屋～30部屋も保有して、エリアの分散化を狙っている投資家もいます。
初めての不動産投資を1棟から始めるか？1部屋から始めるか？投資家によって意見が分かれていますが、自己資金やエリアによっても違いが出るでしょう。
このように不動産投資は1棟から1部屋まで規模を自分で選択することができます。
そこも魅力の一つではないでしょうか？
所得税で税制的なメリットが得られる
アパート経営は所得税法上の「不動産所得」に分類されますが、経費として「各種税金」「修繕費」「管理費」「ローン金利」「減価償却費」などを収入から差し引くことができます。
例えば年間の家賃が250万円とします。
固定資産税等に18万円、修繕費に20万円、管理費に12万円、ローン金利に50万円かかったとします。
それらを引くと残る現金は150万円ですよね。
そうなると経理上の所得も150万円となり、これに所得税がかかることに。
しかし、アパート経営では建物の減価償却が認められており、決められた年月で少しずつ建築費を償却することができるのです。
つまり、150万円の所得がありますが、毎年の減価償却費が70万円であれば、所得がさらに少なくなり80万円（150万円―70万円）になります。
本来は150万円分の所得税を支払わなくてはいけないところ、80万円分の所得税のみ支払えばよいのです。
また不動産所得は所得税の総合課税に含まれるので、サラリーマンなど給与収入がある場合では合算して申告することになります。面白い例を紹介しましょう。
【赤字ではないけど赤字のケース】
アパート経営を行っているD男さんの昨年の家賃収入は100万円でした。
これは急に空室ができたことが要因ですが、D男さんはサラリーマンとして働いているので、生活には困りません。
アパート経営に掛かった経費（税金、修繕費、管理費など）は60万円。
40万円の利益ですが、減価償却が毎年50万円なので、帳簿上は10万円の赤字になってしまいました。
キャッシュフロー的には40万円のプラスですが、経理的には赤字になってしまうのです。
そしてD男さんはサラリーマンとしての給与から赤字の10万円を差し引いて納税することで、減税効果を得ることができたのです。
このように実質的には黒字でも減価償却により赤字になることがよくあります。
その場合、総合課税として給与所得から差し引くことができるのも不動産投資の魅力ですね。
不動産投資には相続税の評価額を下げる効果がある
相続税は平成27年から改正されて基礎控除の額が大幅に少なくなりました。
それまでは「5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数）」だったのが「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」に変更されたのです。
この改正により相続税の支払い義務ある人が増加し、それが遺族の大きな負担となる場合もあるようです。
そこで注目されているのが不動産投資。
実は現金、株券、債券などの評価額は被相続人（亡くなった人）の死亡時の時価が原則。
つまり上場株式であれば亡くなった日の前後数日で判断する規定があり、資産を少なく見積もることはできません。
しかし不動産の場合は少しルールが違います。
不動産取引は取引所がないので、買いたい人と売りたい人との同意で取引を行います。
つまり標準的な価格がないのです。
そこで目安となるのが「路線価」と呼ばれる国税庁が毎年発表する土地の評価額と、「固定資産評価額」と呼ばれる市町村が出す不動産評価額。
これらの評価は実際に市場で売買されている価格の70％～80％程度であるため、30％～20％もの相続税を節税する効果が見込まれます。
つまり自分の資産を子供や孫に少しでも多く残すには、現金や株式よりも優良な不動産を保有した方が、相続税の節税に効果的と言う訳ですね。
近年、田んぼに突然アパートが建築されて驚いてしまうことがありますが、これらは不動産投資が主目的ではなく、相続税対策として不動産投資を活用していることが考えられます。
不動産投資で失敗しても無一文になることはない
例えば株式投資では会社が倒産すると株券は紙くずになってしまいます。
債権も同様で暴落すると紙屑かお菓子代程度にまで下がってしまうこともあります。
しかし不動産投資はどうでしょうか？
不動産を手に入れてしまえば、無になることはありません。
もちろん無理な融資や返済計画を立ててしまうと、借金が膨らみ人生を壊してしまう可能性もありますが、基本的には資産が無くなってしまうような事態はめったに訪れません。
例え火事になっても火災保険がカバー。
また火災で全てが焼けてしまっても土地は焼失することはありませんよね。
土地が残れば売却するのもよし、火災保険で新築アパートを建てるものよしです。
つまり不動産投資では考えられるリスクを限定させることが可能で、それらを軽減させる手法が確立されています。
FXや仮想通貨など新しい投資商品と比較してみよう
FXや仮想通貨など最近話題の投資法がありますが、なかなか初心者が利益を上げている話を聞いたことがありません。
FXでは「外国為替」の差によって利益を得るのですが、素人が予想するのはとても難しく、また大きなレバレッジをかけられるので、莫大な損失が生まれることもあります。
また仮想通貨はそれ自体が生まれたばかりで、ハッキングや値動きの激しさからギャンブルと変わらない状況が続いているようです。
しかし不動産投資はそれらと違い、アパートを購入すると翌月から家賃が振り込まれ、一定の安定収入を得ることができます。
また毎月の家賃に変動が少なく、金額も一定なので期待できる生活費として利用することもできます。
不動産投資にはギャンブル性が少ないと考えてよいでしょう。
不動産投資の魅力の裏に隠れた危険も知っておこう
夢のセミリタイヤを実現させる不動産投資ですが、その裏に隠された危険を知ることも大切です。
ここでいくつか不動産投資で注意したいポイントを紹介します。
【空室リスクは最大の危険】
アパート経営で一番怖いのが空室。部屋に人が住んでいないと家賃が入らず、経費だけが必要になってきます。
そこで注意したいのが物件のエリア情報。
人が多く駅から徒歩で10分以内を目安で探すことが大切。
また適正な家賃を設定し、物件を清潔に清掃することも忘れてはいけません。
メンテナンスをおろそかにすると必ず空室は生まれます。
大家が変わったことで、いきなり人気のアパートに変貌することはよくあることです。
空室を生まないように普段から物件のチェックを忘れないようにしましょう。
【ライバルの出現が危険】
自分の物件の近くに新しいアパートが建てられると不安になってしまいます。
入居者が新しいアパートに引っ越してしまうのではないか？と考えてしまうからです。
確かにアパートの入居者の中には新築が好きな人が多く、それらを渡り歩いている人も少なくありません。
しかし、それは仕方がないことで抑えることは投資家にはできません。
退去者を追わずに新しい入居者を探すことに頭を切りかえるようにしましょう。
【過剰ローンは危険】
アパート経営で銀行ローンを利用することはレバレッジ効果を生み、加速度的に資産を増加させる効果があります。
しかし、過剰にローンを利用することで現金保有率（キャッシュフロー）が厳しくなり、アパート経営は順調なのに経営が破たんすることがあります。
ローンを組む場合も十分なキャッシュフローを残した状態で、新たな物件を購入することが大切です。
【サブリースは危険】
「一括借上げシステム」で有名なサブリースですが、近年サブリース物件の破綻が相次いでいます。
サブリースはアパートの全部屋を一括で不動産会社が借り上げて、全部屋の家賃を保証する契約ですが、実際には数年後には家賃の減額や改修工事を強要されることが多いようです。
現在では入居者の少ないエリアでもサブリースで無理やりアパートを建築させられるケースも多く、サブリース契約には十分な注意が必要でしょう。
【売却できないのが危険】
アパート経営の出口は売却です。
つまり保有する物件を売却することで、最終的な投資の結果を評価することができ、損益を知ることができます。
しかし近年では東京など首都圏、大阪、神戸など一部の人気エリア以外での不動産売買が縮小傾向にあり、その原因は人口の集中化と減少だと思われます。
人気のエリアでは活発な取引であっても、地方ではなかなか売却できないことがあるのですね。
特に相続で相続人が複数いる場合には、物件を早く現金化したいのですが、それができずに困ってしまうことも。
特に中古物件で築20年以上のアパートでは、購入前に出口戦略を考えてから購入することが大切です。
なんだかんだ言ってもやっぱり魅力的な不動産投資
確かに不動産投資には危険が付きまとう物件もあります。
しかしよく考えて行動することで、もしかしたら夢のリタイヤ生活や、裕福な老後を送れる可能性も秘めています。また所得税や相続税の節税にも大きな効果をもたらすこともあります。
また銀行の不動産投資ローンを利用することで、少額の資金で始めることも可能なので興味のある人は、まず人気のエリアを探すことから始めるとよいでしょう。
上手な物件の探し方は、また機会があれば紹介したいと思います。
貴方もアパート経営の世界に挑戦してみませんか？
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