不動産投資の中でもアパート経営やマンション経営に興味を持っている人は多いはず。
特にこの手の投資は「不労所得」が見込まれることから「収入の足し」や「将来の年金替わり」など、様々な目的で利用されています。
しかしアパート経営を始めるにも考えなくてはならないことがあり、特に大きな問題が「新築物件を建てる」か「中古物件を購入する」かを、決めなくてはならないことです。
「新築を建てるにはお金が沢山必要だし…」
「中古物件を買って入居者が入らなかったら…」
初心者が不動産の現物投資を始める場合、必ずぶつかる壁がこの問題。
そこで新築、中古の優越とどのように判断すればよいのかを考えてみましょう。
不動産現物投資にいくつかの種類があることを理解して
不動産の現物投資とは基本的にアパートやマンションの大家さんになることで、毎月の家賃を得ることで収入を得ます。
その家賃から経費やローンの支払いを行い、残ったお金がキャッシュフロー上で残ることになります。
つまり利益ですね。
不動産現物投資にはいくつかの種類がありますので、主なものを紹介しましょう。
■ アパート一棟による賃貸投資
■ マンション一棟による賃貸投資
■ 区分マンション部屋単位による賃貸投資
■ 一軒家の賃貸投資
どうですか？一言で大家業と言っても、アパートやマンションを一棟保有する方法から、マンションを一部屋保有、さらに一軒家を賃貸する投資法まであります。
これらには様々な特徴があり優越を決めるのも難しいのですが、まずは利回りを調べることが不動産投資にとって重要です。
表面利回りと実質利回りを理解することが大切
投資とは「自分の財産を投じて将来の利益を狙う」ことで、不動産投資も同様に将来利益が出ないと意味がありません。
それでは投資の効果を計るにはどうすればよいのでしょうか？…それが「利回り」です。
利回りは銀行の預金でも使われる言葉で、「1年定期が0.8％の利回り」などで表現されることが多いですね。
この「利回り」実は様々な投資においても利用されており、不動産投資でも効果を計る目安として利用されています。
【Aさんが購入したアパートの利回り】
Aさんは定年を期に将来のためにアパート経営を始めることにしました。
アパートの購入資金は退職金の3,000万円をあてて、2,800万円の中古アパートを購入することに。
投資用物件の広告には築25年で全6部屋（1ルームタイプ）。
現状は満室状態で家賃が年間で360万円と記載されていました。
また利回りは年間12.8％と表記されていたのです。
この物件はお買い得なのでしょうか？
まずAさんが購入することを決めたアパートは現在満室状態で、12.8％の利回りを得られています。この計算は単純で年間の家賃と投資金額から導きます。（360万円÷2,800万円）
また年間の家賃が360万円ですから、1部屋あたりの家賃は5万円と想定することもできますね。
現在の日本ではマイナス金利政策を実施しており、銀行の定期預金に入れても0.05％程度しか金利がつきません。
Aさんの物件は12.8％ですから8年もすれば、2,800円が回収できる計算になります。
「これはやらない手はない」とAさんが考えてしまうのも無理はない話です。
しかしそんなに上手い話ってあるのでしょうか？
実はこの12.8％は「表面利回り」と言って投資初心者を惑わす悪魔の囁きであり、本当に大切なのは「実質利回り」なのですから。
実際の評価には実質利回りを見極めることが大切
Aさんの例で表示された12.8％は表面利回り。
あくまで表面上の利回りであって、アパート経営に必要な経費やリスクは含まれていない数字です。
つまり実際には受け取ることのできない利回りだと覚えておきましょう。
アパートを経営するには沢山の経費が必要です。
アパート経営に必要な主な経費を見てみましょう。
不動産会社に支払う管理代行費用
アパート経営を素人が行うのは難しいことです。
特に入居者からのクレームや相談は24時間365日あり、いつトラブルが発生するか解りません。
また「隣がうるさい」とか、「廊下に荷物が出しっぱなし」などのクレーム対応に苦慮する問題もあります。
そこで利用したいのが不動産会社の管理代行。
これは家賃の5％程度を毎月不動産会社に支払うことで管理を代行してもらう契約で、トラブルだけでなく家賃を集めてまとめて入金してもらえます。
また入居者が退去した折には、新しい入居者を募集し契約まで行ってくれます。
不動産会社と管理代行契約を結ぶことで自己管理業務から解放されますが、家賃の5％～6％程度が引かれてしまうので表面利回りは低下することになります。
自分で掃除しないなら管理費が必要になる
アパートの階段や廊下などの共用部、また駐車場などは定期的な清掃を行わないと直ぐに汚れますよね。
汚いアパートでは退去者が増え、新しい入居者も現れないことから、大家さんが一番注意すべきポイント。
そこで定期的な清掃などのメンテナンスを行うのですが、通常は不動産管理会社を通じて清掃を依頼するのが一般的です。
清掃は週に1回だったり、月に2回だったりと選択できますが、1回あたり3,000円から5,000円程度の費用が必要です。
また共用部の電球が切れている場合には、実費で交換する必要もあります。
この費用でまた表面利回りは低下します。
火災保険や地震保険などの保険かける必要がある
アパート経営の大家さんはいくつかの保険に加入する必要があります。
まず火災保険と地震保険。
これは建物が火災や地震で壊れた場合に損害を補償するものです。
入居者が加入する火災保険は原則として建物ではなく、家財が対象なので建物については大家さんが加入する必要があります。
よく勘違いがあるのですが、日本では失火法（民法709条）で「失火者（家事を起こした人）に重大な過失がない限り責任を負わない」ことが明記されています。
つまり入居者が火事を起こしても重大な過失がない限り建物の補償を免れることになります。
このことから入居者が入る火災保険は自分の家財や、水漏れなどで与えた隣人の家財への補償であって、火災によるアパートに対する建物保証は含まれていません。
つまり日本では自分の財産である建物は自分の保険で守るようになっており、アパートの火災保険は大家さんが加入しなくてはいけません。
また施設賠償保険は「水道の破裂」「排水のつまり」など建物が原因で、入居者の財産が被害に遭った場合に補償される保険で、階段が壊れて怪我をした場合にも適用されます。
保険は契約期間が10年程度で支払いは年払いや一括払いなどを選ぶことが可能です。
また保険金額も「建築時の時価額」「再建した場合いの想定金額」などが選択可能で、それにより保険金額も上がりますので、大家さんにとっては大きな負担となるでしょう。
これでまた表面利回りが低下してしまいました。
中古物件は修繕費との闘いだと思え
Aさんは築25年のアパートを購入することを決めましたが、実際に投資用不動産の情報誌を見ると築25年前後の物件が多く出回っています。
その大きな理由が修繕費にあります。
つまり築25年を過ぎた物件は毎年のように修繕が必要な状況にあり、毎年かかる修繕費が利回りを大きく低下させてしまうのです。
修繕に必要な主なものを見てみましょう。
■ 屋根や壁の塗装
■ 壁のひび割れの修繕
■ エアコンの交換
■ ボイラー（給湯器）の交換
■ トイレの交換
■ 洗面台の交換
■ 壁紙の交換
■ その他
昔は敷金で対応できた修繕も近年では入居者の大きな瑕疵がない場合、大家さんが負担しなくてはいけません。
古いアパート物件は毎年のようにどこかの部屋で修繕が必要です。
それに耐えきれずに売却するオーナーも多いのです。
だから情報誌に魅力的な利回りで掲載されていたのですね。
新築では少ない修繕費ですが、中古物件では大きく利回りを低下させてしまいます。
毎年の修繕費。
これでまた利回りが低下します。
忘れてはいけない！毎年の税金もあるぞ
まずアパート物件を購入した際に必要な税金は「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」などです。
そして購入して大家さんになってからは、毎年「固定資産税」や不動産所得に対しての「所得税」が発生します。
特に固定資産税はアパートの立地によって大きな負担になるので、毎年必ず事前に資金を用意して滞納しないように注意しましょう。
税金はボディブローのように後から痛みを伴うものです。
これでさらに利回りが低下です。
アパート購入時の手数料には注意が必要だ
Aさんは2,800万円のアパートを購入するつもりですが、税金以外にも必要な費用があります。それが「不動産仲介手数料」。
つまりアパートを紹介してくれた不動産屋に対するお礼であって、仲介料金に該当します。これは法律で上限が定められており、「（物件価格×3％＋6万円）×消費税」です。
つまりAさんのケースでは「（2,800万円×0.03＋6万円）×1.08」ですから、972,000円を仲介した不動産会社へ支払わなくてはいけません。そうなると2,800万円のアパートが2,897万円に値上がりしたのと同じで、利回りも低下してしまいます。
基本的に不動産仲介手数料は法律で上限を定めていますが、現実には上限が当たり前のように適用されています。
不動産会社は両手と言って、仲介費を買主、売主両者から貰うので実際には194万円を手にすることになります。凄い利益ですよね。
不動産を購入すると必要なのが「登記手続き」です。
これは法務局に土地、建物の所有権の変更を登記するのですが、一般的には司法書士へ依頼することになります。費用は物件価格によって違いが出ますが、10万円～25万円程度がアパートでは多いでしょう。
新築物件でも建売のようなアパートでは、仲介手数料が必要なケースが多いので、利回りが大きく下がる要因だと覚えておきましょう。
経費が見えたところで実質利回りを考えてみよう
それではAさんがアパート経営を始めるにあたって必要な経費をもう一度整理してみましょう。
■ 管理代行費用
■ 管理費
■ 保険代
■ 修繕費
■ 税金
■ 仲介手数料（登記手数料）
ここで紹介した費用は代表的なものばかりで、実際にアパート経営を始めると色々な場面でお金が必要になります。
しかし、まずはこの6種類の経費を考えて実質利回りを計算してみましょう。
実質利回りとは経費を除いた収入で利回りを計算するので、まず管理代行費用を5％と仮定すると年間で18万円が必要です。（360万円×0.05）
次に管理費は清掃を月に2回依頼し電球などの交換を考慮して、年間で10万円とします。
次に保険ですが火災保険と地震保険をセット。さらに施設賠償保険も加えて年間で9万円の保険に加入しました。
修繕費は築25年で設備も古いことから、毎年50万円程度かかりそうです。
そして購入時の税金、さらには司法書士へ依頼する登記費用も合わせて50万円。
また毎年の税金（固定資産税等）が20万円必要です。不動産仲介業者への仲介料は上記した通りになります。
次に購入時にかかる費用と毎年必要な費用に分類しましょう。
【購入時に必要な経費】
■ 購入時の税金や司法書士への登記手数料：50万円
■ 不動産仲介手数料：97万2千円
【毎年必要な経費】
■ 管理代行費用（満室として）：18万円
■ 管理費：10万円
■ 保険料：9万円
■ 修繕費：50万円
■ 税金（固定資産税など）：20万円
具体的な数字が出てきました。この数字を使ってAさんの物件の実質利回りを考えてみます。
騙されるな！実質利回りを表面利回りよりも大幅に低下する
Aさんの購入するアパートは2,800万円ですが、実際には登記費用や税金、不動産仲介手数料が上乗せされるので初期購入費用として約2,974万円に増えています。
この時点で年間の家賃収入である360万円で比較すると12.2％に利回りが低下していますね。
次に毎年かかる費用ですが合計で107万円を想定していますので、実際の収入は253万円です。
初期投資の2,974万円と比較すると8.5％まで利回りが低下し、これが実質利回りになります。
つまり投資用の情報誌では満室状態で表面利回り12.8％のアパートですが、実際には8.5％が正しい利回りだと言うことが解りますよね。
Aさんとすれば8年で2,800万円を回収できると考えていましたが、実際には満室が続いても11年以上かかることになります。
不動産投資は表面利回りではなく、経費を引いた実質利回りを見ることが大切だと解って頂けたでしょう。
新築？中古？どっちにする…冷静に利回りを考えて判断すること
Aさんの例で2種類の利回りを理解したと思いますが、それでは不動産投資は「新築が有利か？」「中古が有利か？」を利回りで判断できるでしょうか？
新築物件は土地代に加えて建築費や設計費用など様々な経費が必要で、入居を開始するまでに多額のお金が必要です。
また自己資金ではなく銀行からの融資を利用することで、利子も発生することから表面利回りの時点で8％を下回ることが多いでしょう。
そして毎年の経費を加えると実質利回りが4％～5％以下になってしまいます。
反対に中古物件では築古アパート中には、表利回り25％などの高利回り物件もあることから、一見すると中古アパートの方が投資として魅力的に見えてしまいます。
ただしアパート経営では利回りを大幅に狂わせる問題が隠されています…それが入居率。
入居者がいないアパートは単なる不良在庫と同じ
アパートでお金をもたらすのは入居者の家賃ですねよね。
家賃を得るには入居者が必要であり、利回りはあくまで満室を仮定して作られています。
例えばAさんのアパートは6部屋なので1部屋に退去者が出ると収入が1/6減ります。
2部屋だと1/3、3部屋だと1/2の収入が無くなってしまうのです。
Aさんの実質利回りは満室で8.5％ですが、2部屋空きが出た場合では4％程度まで低下します。
自己資金で購入しているので破綻することはありませんが、ローンを利用していたら赤信号の状態に陥ってしまうでしょう。
入居率はアパートの魅力と大きな関係があります。
新築で設備が整ったアパートと築25年の築古アパートでは、新築アパートに住みたいのは人間の性。
したがって人気が高いのも新築物件です。
ただし新築物件は家賃が高く設定されているので、そこは人によって築古アパートを選ぶこともあります。
中古マンションを購入する際には、近くの新築物件の状況と家賃相場を考えて家賃を下げる計画も立てながら利回り計算をしてみましょう。
中古アパートの満室物件には注意した方がよい理由
投資用不動産の情報をネットで見ていると、「満室状態」とか「満室引渡し」などと表示されている物件があります。
単純に考えると「人気のアパートで満室なんだなぁ」と思ってしまい魅力的に感じてしまいますが、このような物件には注意した方が無難です。
実は不動産会社によっては築古のアパートを売却したいがために、無理やり満室を演出して利回りを上げる手口が存在します。
このようなアパートを購入すると、1年後には半数以上の入居者が退去して実質利回りが激減してしまうことになります。
特に人気エリアでもないのに満室状態の築古アパートは不動産会社の罠の可能性があります。
不動産情報を鵜呑みにせず、アパートを自分の目で確認して魅力的な物件か判断してから利回りを計算しましょう。
新築物件は息が長いので修繕費などの経費も少ない
新築物件はまず大規模修繕まで10年以上の期間があります。
つまり修繕費を意識することなく、ローン返済などに資金を回すことが可能です。
また空室率が少なく退去者が出ても直ぐに埋まることから、安定した収益も期待できることに。
つまり初めは利回りが低い新築ですが、年数を重ねることでキャッシュフローは安定して手元には多額の現金を蓄積させることが可能です。
また修繕費として蓄積している費用も使うことがなくそのまま収益化することも可能で、利回りもその分上昇するでしょう。
住宅ローン減税を利用できる新築アパート
住宅ローン減税は住宅ローンを契約した人が残高に合わせて所得税が安くなる制度ですが、原則として自分が住む住宅に限られています。
しかし新築アパートであっても、アパートの一部屋に大家さんが住む場合には住宅ローン減税を利用することが可能です。
これは「賃貸併用住宅」と呼び10年間所得税の減額を受けることができます。
適用にはいくつかの条件がありますが、クリアすることでサラリーマン大家さんの所得税が大幅に減額されることになるので、検討する価値はありますね。
銀行からの融資が難しい中古アパート
銀行は担保を取ってお金を貸すことで貸し倒れを防いでいますが、新築アパートに対して中古木造アパートは担保価値が著しく低下します。
実際には20年～25年程度で担保価値なしと判断されることが多いようです。
鉄筋コンクリートのRCマンションであれば30年程度でも担保価値を認めますが、木造アパートでは難しいのが現実。
市場に築20年程度の中古アパートが多いのはこれも理由の一つで、購入するには自己資金を用意しなくてはいけません。
しかし立地がよい物件の場合、利回りもよく土地の評価で融資が通ることもありますので、完全に諦めることはありません。
新築物件は売却するタイミングが必ず来る
築30年以上の中古物件では土地の価格が高騰しない限りでは、なかなか売却することは難しくなります。
特に建物の価値をゼロとして土地の価格で売却したり、自分で建物を壊したりして土地として売却することが多いようです。
反対に新築物件では築10年～20年程度で売却することは可能であり、特に減価償却が終了する時点で、売却する大家さんが多くいます。
また魅力的で安定的な利回りを確保している物件では高値で取引されることも多く、これまでの家賃収入と売却益で大きな利益を得られるでしょう。
新築物件ではエリアを絞ることでキャピタルゲイン（売却益）を狙うことが可能なのです。
中古アパートでも自己管理で大きな利益を上げることも可能
不動産投資では新築アパートが有利なように思えますが、実は近年「自己管理」で大家業を始める若者が増えています。
このような人たちは不動産管理会社を利用せず、リフォームから家賃請求まで自分で行い、徹底的に無駄な経費を抑えます。さらに退去者が出た場合には、プレゼントなど様々な企画で入居者を呼び込む手法を取っています。
中には築40年のボロアパートを自力でリフォームして満室にした大家さんもおり、その手法で現在10棟のアパートを所有しているそうです。
この大家さんの全体の実質利回りは20％を超えており、半数のアパートでは投資額を回収済みだそうです。
この大家さんの物件は築年数ではなくエリアを重視しており、安い家賃で賃貸することを目的にしています。
古いからと言って不利なのではなく、物件を安く手に入れて経費を極限まで削減、そしてそれを家賃に還元することで空室率を低下させていたのですね。
経費を抑えることで若干の空室が出ても利回りを確保する。
これは中古アパートだからできる投資法です。
このような若い大家さんが近年増加しており、参考にするのもよいことです。
新築と中古…実質利回りからそのメリットポイントを紹介
新築物件と中古物件…それぞれ特徴がありますが、実質利回りから考えるメリットのポイントをまとめてみましょう。（デメリットはメリットの反対の意味が該当します。）
【新築物件のメリット】
■ 実質利回りは低いが空室率が少なく安定した利回りが得られる
■ アパートローンを利用することで初期費用を抑えることができる
■ 修繕が必要ないので修繕費を計上する必要がなく利回りが向上する
■ 減税の恩恵を得られる可能性があり利回りが向上する
■ 売却により売却益を狙うことができる
■ その他
【中古物件のメリット】
■ 物件購入価格が安いので自己資金で始めやすい（ローンが組めない場合がある）
■ 実質利回りが高い物件を探すことができる
■ リフォームにより魅力的な部屋を作れる
■ 低価格で部屋を提供することで競争力を持てる
■ 物件が安価なので複数のアパートを購入し利回りを安定化させることができる
■ その他
新築物件は実質利回りが低いですが、長期間安定した運営が目指せます。
また10年程度は修繕も必要ないので、キャッシュフローも改善し現金を貯めることが可能です。
反対に中古物件は利回りが高く見えますが、空室リスクがあることから安定性はありません。また中古物件では修繕費も必要で実質利回りは大きく低下するでしょう。
不動産投資でアパート経営を行う際には、想定できる実質利回りを算出して新築、中古、どちらにするか考えることが大切ですね。
利回りは工夫とやる気で変わることを理解しよう
利回りの計算方法は経費を知ることで簡単にできます。
そして実質利回りが不動産投資の成功の目安になることも理解できたでしょう。
ただし利回りは工夫によって変わることも忘れてはいけません。
アパートの清掃を自分行うなど管理を自己管理にするだけで、実質利回りは高くなります。
また修繕も不動産屋に任せるのではなく、自分で見積もりをとって安い業者を選ぶことも可能です。（日曜大工が趣味の人は自分でやってもOKです。）
特にアパートローンを利用する際には、なるべく低い金利の銀行を利用することも大切なポイントですね。
実質利回りは自分の工夫とやる気で変わります。
人任せか…それとも自己管理か？よーく考えてみましょう。
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