「副収入」や副業が人気のキーワードになりつつあるのをご存じですか？
一昔前では副収入と聞くと「生活苦」「借金」「非正規労働者」さらに「詐欺」や「ギャンブル的仕事」など…あまりよいイメージはありませんでした。
しかし最近では副収入をメインに書かれた雑誌や、副収入を推奨する講座などが盛況で会社の中には副収入を認める会社まで現れています。
そこで今回はインフレ経済にも強いOLでも実践可能なアパート経営について紹介します。
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企業公認で副収入が認められる時代がやってきた
どこの会社でも「会社服務規程」が定められており、その中には「副業の禁止」の項目が記載されていることが多いようです。
この規定は会社の許可なく副業を持つことを禁止しており、違反すると懲戒の対象になります。
最近では消防士が不動産投資を行っていることで懲戒処分を受けたとの報道もありました。
公務員はさておき、近年一般の会社ではこれとは違う動きを見せています。
そこには国の残業対策や給与の問題が複雑に絡み合っているようです。
■ 会社の給与を大幅に上げることができない
■ 残業規制によって賃金を増加させることができない
■ 人材確保が難しく会社の収益に影響が出ている
■ その他
日本の給与体系は世界でも珍しく残業を含んだ給与体系です。
年俸制ではなく月給制にして、給与の不足分を残業で賄う体制が昭和から続いてきました。
しかし現在では国の残業規制が厳しく、残業で給与を稼ぐことができません。
また月給をボーナスの計算に基準にしていることから、簡単に給与を上げることもできません。
このよう理由から民間企業において副業を認める事例が増えていたのですね。
また積極的に副業を推奨する企業さえ現れているのです。
世界を見てみるとアメリカでは副業は当たり前で、警察官が時間外にガードマンで収入を得たり、学校の教師が家庭教師を行ったりすることは珍しくありません。
日本にも副業（ダブルワーク）による副収入を得る時代がやってきたのかもしれませんね。
アパート経営で簡単に副収入を得られるのだろうか？
現在副業を始める人の理由は特に生活苦が問題ではなく、主に以下のようなきっかけで始めているようです。
■ 年金の不安による老後の生活保障
■ 海外旅行など娯楽費に使用する
■ 暇な時間を有効に利用する
■ 将来会社を辞めて独立を目指す
■ 早期リタイア生活を目指す
■ その他
これを見てみると現在の生活より、将来の自分の姿を意識して副業を始めていることが解りますよね。
そして副業の中でも特に注目されているのが「アパート経営」。
アパート経営は毎月の家賃を収入源とした副業。
簡単に考えれば何もしなくても毎月家賃が振り込まれる魔法の副業ですが、アパートの規模が決まっているので収入をアップさせるには部屋数を増やす必要があります。
この問題を解決しないとアパート経営を始めても思ったよりも収入は伸びず、またアパートの運営経費のみ増加する悪循環に入り込んでしまう可能性もあります。
そこで利用したいのが「レバレッジ効果」による投資法です。
レバレッジとは融資を利用したテコの原理
レバレッジとは「テコの原理」のことで、大きな石を動かすのに棒を刺して転がすようなこと。
アパート経営においてのレバレッジとは自己資金を少なく、大部分を融資によって物件を購入することで、少ない資金で大きな資産を得る投資法です。
一般的な不動産投資では物件価格の3割～5割程度を自己資金で賄い、そのほかの7割～5割を融資に頼ることが多いのですが、融資を申込む銀行によっては思いがけない提案を頂くことになります。
それが以下の2種類のローンです。
【フルローン】
フルローンは物件を担保に物件価格の全てを融資してくれるローンのこと。
ただし物件購入時にかかる費用（不動産仲介料、税金、登記費用その他）は自分で用意する必要があるので、実際の取得価格の5％～8％程度の自己資金は必要になります。
【オーバーローン】
オーバーローンは非公式のローンですが、物件購入の手数料まで全てを融資してくれるローンです。
つまり全くの自己資金がない状態でアパートを購入することができるので、最高のレバレッジ状態と言えるでしょう。
ただし銀行にとっては特に優良な物件でしか出すことのない提案で、銀行の担保査定が1億円に対して、購入金額が8,000万円などの案件で提案されることがあるようです。
また他に担保物件がある場合でも利用できます。フルローンとの違いは手数料までローンに含まれていることで、自己資金を一切使わずに資産を得ることができます。
アパート経営は融資を得やすい投資法だ
私はファイナンシャルプランナーですが、また投資も昔から行っています。
しかし個人で株式投資を行うのに銀行から融資を受けた人を見たことがありません。
特に資産家が個人で会社を買収できる規模のセレブは除外して、一般の人では株式やFXの資金を融資で賄うのは無理でしょう。
絶対に銀行は融資してくれません。
これは個人で行う株式投資やFXは「投資」ではなく「投機」と見られており、いわゆるギャンブルに融資はできないと言うこと。
当たり前は言えばその通りなのですが、同じ投資でも不動産投資のアパート経営は投機とは見られません。
アパート経営が株式投資やFXなどと違う理由をまとめてみましょう。
■ 土地や建物の資産価値がはっきり計算できる
■ 年間の予定収益が予想できる
■ 返済計画が立案しやすい
■ 経済の急変に影響されにくい
つまりアパート経営は他の投資法よりも安全であると言うことが解りますね。
特に銀行にとっては土地や建物の資産価値がはっきりしていることが、融資できる最大の理由なのでしょう。
レバレッジによって短期に大きな資産形成が可能に
アパート経営で融資を利用すると思ったよりも簡単に不動産投資を始めることができます。
例えば200万円の自己資金を持っていると、2,000万円のアパートが購入可能で、経営が軌道に乗ることで新たな物件を家賃の利益を頭金として購入することができます。
もちろん物件が増えると毎月の返済も多くなりますが、毎月の家賃も増えますので対応は可能です。
さらに実績を積み上げることでフルローンやオーバーローンのお誘いも出てきますので、加速度的に資産が増加することになるのです。
融資によるレバレッジのメリット
レバレッジと言ってもそこは借金。アパート経営でレバレッジが持つメリットを考えてみましょう。
【自己資金が少ない】
資産家でない限り自己資金が少ないのは当たり前。
特に若い人ほど自己資金は少なく、ローンに頼るしかありません。
しかし将来の夢や事業を始めるためには、レバレッジを利かせた融資は魅力的です。
【資金の回収が早い】
自己資金で小さなアパートを購入するよりも、自己資金を頭金にしてローンで大きなアパート（マンション）を購入した方が、資金の回収は早くなります。
これは部屋数も増え、家賃収入がアップするのが理由ですが、実質利回りも大型の物件の方が高い傾向があります。
また小型アパートより空室率も少なくなり、空室の家賃に対する影響も減少します。
1棟より2棟、2棟よりも3棟…と件数増えると同時に経営も安定してきます。
【早く資産形成ができる】
レバレッジを利かせた投資では、自己資金で行う投資よりも早く大きな資産を構築することができます。
ただし資産の中には負債も含まれていることを忘れないようにしましょう。
【ある程度の現金を残したい】
家庭を持っている人などは全財産を投資に回すことはできません。
特に子供がいれば教育費なども必要で、現金を常に貯蓄することは絶対に必要です。
また生活費に余裕がないと家族も心配で困ってしまいますよね。
レバレッジを利かせたローンであれば自己資金を全て投げ出す必要がないので家族も安心です。
【自己資金がなくても始められる】
例えば物件の立地がよく間違いなく成功するアパート経営であれば問題ありませんが、それ以外では自己資金が全くない不動産投資はオススメできません。
確かに銀行の中には物件価値で融資する可能性もゼロではありませんが、計画が少し狂うだけでアパートを差押えられてしまう危険性があります。
レバレッジのメリットではありますが、少し危険な方法です。
資産を増やすには空室率を減らすことが大切
このようにレバレッジをきかせたアパート経営は短期間に大きな資産形成を可能にしますが、忘れてはいかないのが収益の確保。
いくらアパートを購入しても部屋の半分が空室では、不良資産であって人生の転落を招くことに。
そこで注意したいのが物件のエリアと部屋数、間取りです。
【エリア】
人口が増加しているエリアの駅から徒歩10～12分程度までの物件。
バス利用ではバス停が近くても不人気です。最近では駅から離れていても、コンビニの近くなどは人気物件になりやすい傾向があります。
【部屋数】
部屋数が少ないと収入が少なく資金の回収が難しくなります。
最低でも8部屋～10部屋のアパートを探すようにしましょう。
【間取り】
初心者は1ルームか1DKを中心で探した方がよいでしょう。
1ルームが家賃5万円として、2DKなら2倍の家賃10万円は無理なので、一人用の部屋の方が収益率は高くなります。
特に初めての投資は1ルームから始めることをオススメします。
インフレ経済とアパート経営の強み
日本は今インフレ経済を実現するために様々な政策を行っています。
経済状況とアパート経営を説明する前に、まずは簡単にインフレとデフレをおさらいしてみましょう。
■ インフレ：物価が上昇する状況。為替では円安になる傾向が強く、日本の経済は強くなる。
■ デフレ：物価が下落する状況。為替では円高になる傾向が強く、日本の経済は弱くなる。
日本では安倍政権からインフレ政策を実施しており、近年ではその効果が少しずつ現れています。
また日銀の「インフレ率2％ターゲット」政策も目標は達成していませんが、若干のインフレを実現させている状況です。
それではアパート経営はインフレやデフレとどのような関係があるのでしょうか？
例えばデフレ状況下では様々な品物の値段が下落します。
食品の価格が下落したり、ファミレスのメニュー価格が下がったりするのが典型ですね。
しかし家賃が下がることはありません。
つまり家賃は契約で決められているので、簡単に下げることはできないのです。
契約は2年毎でその際には家賃の交渉が出る可能性もあります。
しかし急激な経済変化においては問題はありません。
次にインフレですが先程デフレで紹介した通り、家賃の交渉は2年毎。
つまりインフレ時には契約更新時に家賃の値上げを申込むことが可能です。
裁判の判例でも物価に沿った家賃が認められる傾向にあるので、インフレが進んだ場合には家賃を値上げさせることは可能です。
昭和の初期から値上げしていないアパートなどどこにもありません。
物価の上昇と共に家賃は値上げできます。
これはれ歴史が証明した事実と言ってもよいでしょう。
レバレッジを利かせすぎると大きな失敗も
Aさんは将来のためにアパート経営を始めることにしました。
Aさんの勤めている会社は大手の1部上場企業であり、信用度も高かったので銀行融資もスムーズにとおり、物件価格の90％ものローンを組むことができました。
Aさんが購入したアパートは表面利回りが8％、ローン金利が2.5％。
つまり実際には5.5％の表面利回りになります。
「5.5％の利益があるのなら銀行の定期預金よりも全然いいぞぉ」と満足のAさんですが、なかなか上手くいかない現実を知ることになるのです。
Aさんのアパートは8部屋ですが翌年には3部屋が空室になりました。
また修繕費用も必要になり実質利回りが赤字に転落したのです。
そうなるとアパートのローンはAさんの給与で支払う必要があり、生活を困窮させることに。
その状態が続いたあげくAさんはアパートを安く売却するしかありませんでした。
この例はAさんが部屋の空室リスクを計算しないでレバレッジを利かせすぎた例です。
レバレッジを利かせるのは1棟目ではなく、1棟目で収益が確保できる2棟目以降にした方が無難です。
金利の上昇でレバレッジが重荷になってしまう
特にこれから注意しなくてはいけないのが「金利の変動」。
近年インフレ政策でマイナス金利が続いていますが、アメリカでは金利の引き上げを始めており日本でも近い将来には金利を引き上げることになるでしょう。
そうなると各種ローンの変動金利の上昇することから、様々な影響が考えられます。
金利に翻弄されたBさんを見てみましょう。
Bさんは2棟目のアパートを購入するのに、銀行の提案通りにフルローンを利用しました。
物件価格は8,000万円で諸費用を除く全てをローンに頼ったのです。
Bさんの計画では1棟目のアパートで収益は自分生活用に。
そして2棟目のアパートの家賃は全て返済に回して、早期に借金を返済するつもりだったのです。しかし計画外のことが起きてしまったのです。
それが金利の上昇。
Bさんは変動金利で融資を受けていたので金利が上昇すると毎月の返済も増えてしまいます。
また融資額が大きいので1％上昇しただけで年60万～70万円もの返済が追加されます。
金利の上昇は始まったら定期的に上がることは間違いなく、現在のアパートローン変動金利は1％～2％ですが、3％～5％程度になるのは時間の問題。Bさんは不安な毎日を送っています。
この話は架空の話ですが、近い将来間違いなくこのような状況が必ず起こります。
現在のマイナス金利は異常であって、やはりアパートローンは金利が低すぎるのです。
現在2％程度であれば4％～5％程度まで上昇することを考える必要があるでしょう。
そこまで考慮してレバレッジを利かせることが大切です。
レバレッジは家賃を目安に調整することも大切
それでは適正なレバレッジを考えてみましょう。
まずれレバレッジは1棟目とそれ以外では別に考える必要があります。
初めて行うアパート経営を高レバレッジにすると、初めから失敗するリスクが高くなります。
最初は家賃の50％を返済に回す程度のレバレッジを心掛けて下さい。
例えば年間の満室家賃が400万円なら、毎年のローン返済が200万円以下に抑えるのです。
毎年の返済額が決まれば融資額も導くことができるでしょう。
また急激な金利の変化に対応することも可能です。
そして200万円の利益を十分に確保できるアパート経営が安定したところで、少し高レバレッジで2棟目を購入するのです。
そして2棟目が安定したら高レバレッジを利用して、3棟目、4頭目…と資産アップを図ります。
アパートを複数持ってしまうと、それらの収益が分散されてあつまるので、少しくらいのリスクには影響されなくなります。
ここまでくれば一人前の投資家ですね。
まずは1棟目、2棟目には注意して行うことを忘れないようにしましょう。
レバレッジは他人のお金を自分でつかうこと
レバレッジは融資によって投資を行う方法ですが、実際には銀行に預けてある他人のお金を自分の投資に利用させてもらうこと。
過度に借り入れると直ぐに返済ができなくなってしまい、「自分の給与で追加返済する」「物件を安く売却する」「債務整理を行う」「自己破産する」など悲惨な状況を招いてしまいます。
しかし他人のお金を効率的に利用することができれば、短期間で大きな資産を得ることもまた可能です。
近年では普通のOLさんが3棟ものアパート経営を行っていたり、主婦が副業でマンションを経営していたりすることが珍しくなくなりました。
実は各銀行のアパートローンの規定では「年収が200万円以上」となっていることが多く、OLさんの収入でも十分に申し込める内容になっています。
そして成功の秘密はローンのレバレッジ効果にあるのかもしれませんね。
しかし他人のお金を利用させてもらう限りきちんとした計画だけは忘れないようにしましょう。
「初めから高レバレッジは禁物ですよ！」
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